omroep flevoland

De gemeente Almere gaat zelf de nieuwe woonwijk Hortus op het voormalige Floriadeterrein ontwikkelen. Na maanden onderhandelen werd vrijdag bekend dat de gemeente het ontwikkelrecht terugkoopt van Weerwater CV, de combinatie van vastgoedbeheerder Amvest en bouwbedrijf Dura Vermeer.

In december 2018 tekenden zij vol vertrouwen een contract om het Floriadegebied en de woonwijk te ontwikkelen. Waarom ging het mis tussen de gemeente en Weerwater CV? Omroep Flevoland maakt een reconstructie. Onder meer op basis van documenten die we de afgelopen twee jaar voor ons onderzoek naar de Floriade bij de gemeente hebben opgevraagd op basis van de Wet Open Overheid.

Champagne en contracten
Stadhuis Almere, 20 december 2018: een kleine week voor kerst staan de gevulde champagneglazen op de grote vergadertafel in de collegekamer. Daarnaast liggen dikke groene ordners met de contracten tussen de gemeente en vastgoedbeheerder Amvest, waar burgemeester Franc Weerwind en Amvest-directeur Heleen Aarts hun handtekening onder zetten. De krabbels bezegelen dat Amvest op het terrein van de Floriade 660 woningen en commercieel vastgoed mag bouwen.

Ondertekening contract in 2018

Het verhaal in het kort:
- De gemeente Almere sluit in 2018 een contract met vastgoedbeheerder Amvest om 660 woningen te bouwen op het terrein van de Floriade.

- Al direct staan de verhoudingen onder spanning, omdat Amvest en bouwbedrijf Dura Vermeer (samen Weerwater CV) de wijk Hortus minder "groen" willen bouwen dan is overeengekomen.

- Vanaf 2020 groeit er een onoverbrugbaar geschil over extra woningen in het gebied. Als de gemeente zijn mening wil doordrukken, stappen Amvest en Dura Vermeer naar de rechter.

- Zonder dat het tot een rechtszaak komt, bereiken de partijen begin april 2024 een akkoord: de gemeente koopt het ontwikkelrecht terug van Weerwater CV om het gebied naar eigen inzicht te kunnen ontwikkelen.

Naar buiten toe straalt iedereen vertrouwen uit over deze deal. De gemeente is zeer tevreden hoe Amvest sinds 2008 de woonwijk Duin heeft ontwikkeld, ondanks vertraging en financiële tegenvallers door de economische crisis en ingezakte woningmarkt.

Bovendien moet dit contract met Amvest (later aangevuld met Dura Vermeer, die samen de ontwikkelcombinatie Weerwater CV vormen) de gemeente de garantie bieden dat de tuinbouwexpo Floriade 2022 financieel een succes wordt. De verkoop van 660 woningen en appartementen in een mooie groene wijk zal eventuele tegenvallers compenseren.

"We hebben met Amvest een krachtige motor betrokken bij de ontwikkeling van dit gebied. Daar zijn we heel blij mee"

Dat de gemeente en Weerwater CV vijf jaar later bijna in de rechtbank tegenover elkaar zouden staan, bewijst dat de champagne van toen een bittere nasmaak heeft gehad. Achter de schermen hebben zich voortdurend meningsverschillen voorgedaan. Uiteindelijk zonder rechtszaak eindigt het verstandshuwelijk nu met de ontbinding van het contract.

Aanbesteding
Al ruim voordat in december 2018 de handtekeningen worden gezet, blijkt er tussen de twee partijen onderling "gedoe". Het begint met de procedure voor de ontwikkeling van het Floriadeterrein, die de gemeente op 1 december 2017 Europees aanbesteedt.

Drie partijen melden zich: de combinatie Amvest/Urban Design RD/Van Egeraat/Witteveen+Bos, die van Dura Vermeer/Arcadis en als derde BPD Ontwikkeling/Lola Landscape Architect/ARUP Holding.

De "Groep Amvest" schrijft zich op 1 mei 2018 officieel in en hoort op 17 mei dat zij de winnaar is. De gemeente neemt de twee andere biedingen niet eens in behandeling. Dura Vermeer/Arcadis hoort op 3 mei dat hun voorstel niet voldoet aan de minimale financiële eisen. Dat van Amvest wel, want zij wil het Floriadegebied voor eigen risico ontwikkelen.

Volgens de gemeente scoort Amvest op bijna alle punten goed: "Het is een vernieuwend idee en sluit aan bij de groene stad en verbreding van de businesscase (het plan voor de Floriade)," schrijft de beoordelingscommissie.

Enkelen trekken de wenkbrauwen op: hoe kan de gemeente zo snel de twee andere plannen afwijzen? Een ingewijde zegt later tegen Omroep Flevoland dat de aanbesteding met slechts één partij geen keuze bood en de gemeente kwetsbaar maakte. De aanbesteding had opnieuw moeten worden gedaan.

Dat gebeurt niet. Op 20 juni 2018 zit de gemeente om tafel met Amvest en bouwbedrijf Dura Vermeer, die door Amvest als kersverse partner is aangetrokken. Het winnende voorstel moet voor het einde van het jaar zijn uitgewerkt in een Ontwikkelingsovereenkomst, waar de handtekeningen onder kunnen.

Waar je enthousiasme en eensgezindheid verwacht, blijkt uit gespreksverslagen van die zomer dat Amvest en de gemeente helemaal niet zo eensgezind zijn.

Woontoren Flores

Amvest zwakt de ambities al in een van de eerste overleggen af, ondanks haar voorstellen in het winnende plan: "Amvest kiest voor een groene wijk met een duurzame bril, niet per se met groene daken en muren. Er wordt praktisch ingestoken op beheersbaarheid, maakbaarheid, en duurzaamheid." De ontwikkelaar stelt al snel dat bepaalde ideeën uit de bieding financieel onhaalbaar zijn.

Verhoudingen op scherp
De discussie zet de verhoudingen tussen de gemeente en de vastgoedbeheerder die zomer van 2018 op scherp. Het gaat letterlijk over het beeld dat beide partijen hebben bij de gebouwen met groene gevels op wat later appartementengebouw Flores wordt.

De gemeente en Amvest zijn het met name niet eens over de beelden in het Groene Stad Handboek. De beelden met 100 procent groene gevels zullen we er uit halen," klinkt het in juni.

Drie maanden later vermeldt een gespreksverslag: "We begrijpen dat Amvest geen letterlijk groene gebouwen gaat maken, maar de vraag is wel wat er van de ambities overblijft." En verder: "Laten we vandaag proberen eerlijk naar elkaar te zijn. Ik worstel met het idee dat het een voorgenomen huwelijk moet zijn. Dat we ons aan het voorbereiden zijn op een huwelijk, terwijl ik nog niet weet wat de afspraken zijn. Ik heb het idee dat we nog ver van een ontwikkelingsovereenkomst af zitten," zegt een betrokkene, van wie de gemeente de naam heeft zwartgelakt.

De vergadering van 11 oktober 2018 staat zelfs bol van irritatie: "Team Amvest probeert af te wijken van de stukken zoals meegegeven in de aanbesteding en de gemeente probeert deze terug te draaien," zegt iemand.

Een ander: "Hoe kan het zijn dat er vorige week discussies gevoerd zijn, dit wordt opgeschreven en dat weer wordt aangepast?" "Ik ben er klaar mee dat je de problemen die wij zien steeds bagatelliseert."

"Ik ben er klaar mee dat je de problemen die wij zien steeds bagatelliseert"

Risico's
In oktober 2018 bemoeit ook de gemeenteraad zich met de woonwijk. Een werkgroep van de raad die zich bezighoudt met de Floriade heeft een second opinion gevraagd aan Akro Consult over de risico's van de samenwerking tussen de gemeente en de ontwikkelcombinatie Amvest/Dura Vermeer. Akro benoemt de krappe tijd tot de opening van de Floriade in april 2022 als één van de risico's.

Maar minstens zo groot is het risico dat Amvest wel het ontwikkelrecht krijgt voor het gebied, maar geen bouwplicht heeft om daadwerkelijk 660 woningen te bouwen. "Amvest is aldus niet gehouden om de stadswijk te realiseren, een groot deel van het marktrisico ligt daarmee bij de gemeente."

Het college van burgemeester en wethouders deelt de zorgen van Akro niet. Een deel van de risico's ligt wel degelijk bij Amvest, zegt men. Het college blijft bij het voornemen om met Amvest een overeenkomst te sluiten. Toch is de gemeenteraad bezorgd of de Floriadewoonwijk straks wel winst oplevert.

Op 22 november 2018 neemt de raad een motie aan van de PvdA en PvdD, die het college opdraagt om scenario's te ontwikkelen voor meer woningen dan de nu afgesproken 660. Mogelijk moeten er duizend huizen bij om te garanderen dat het plan winstgevend is.

Maar als op 20 december de champagneglazen klinken nadat de handtekeningen zijn gezet, is dat voor het plan met 660 woningen. Wethouder Loes Ypma zegt dat hiervan de helft voor de opening van de Floriade zal worden gebouwd, de rest er na. "Over extra woningen gaan we later nadenken."

Zaadje geplant
De inkt van de contracten is nauwelijks opgedroogd, als in december 2018 het zaadje is geplant voor een jarenlang geschil over het aantal woningen, dat in april 2024 zou eindigen met de terugkoop van het ontwikkelrecht door de gemeente.

Al helemaal in het begin, nog voordat de contracten zijn getekend, hebben de gemeente en Amvest in 2018 gesproken over extra woningen, zegt Peter Klevering van Dura Vermeer in januari 2023 in een presentatie aan de gemeenteraad. Amvest biedt naast de variant met 660 huizen ook een tweede plan aan met 1.291 woningen.

De gemeente blokkeert dat: zij wil het al goedgekeurde bestemmingsplan voor 660 woningen niet openbreken, uit angst dat vertragingen de opening van de Floriade in 2022 in gevaar brengen.

Twee jaar lang wil het college niet over extra huizen praten, want de Floriade heeft absolute prioriteit. Bovendien ontbreekt de urgentie: de raad heeft in juni 2020 een voorstel aangenomen om pas ná de Floriade te besluiten over extra woningbouw om eventuele verliezen van het evenement te compenseren.

Tegelijk heeft de gemeente in 2019 wel bewonersbijeenkomsten georganiseerd om over extra woningen in het gebied te brainstormen. Weerwater moet dat uit de krant vernemen en is ontstemd. De CV laat weten dat ze serieus genomen wenst te worden bij discussies over meer woningen.

Pas in het najaar van 2020 komt de discussie over "verdichting" met meer woningen in beweging als de gemeente aan Weerwater CV aangeeft er over te willen praten. Op verzoek van de gemeente dient Weerwater in april 2021 een voorstel in voor 475 extra woningen, intern bekend als "Plan A".

De ontwikkelaar wil het toelichten, maar zonder opgaaf van redenen vindt een gesprek nooit plaats. Wethouder Julius Lindenbergh zegt pas in januari 2023 tegen de gemeenteraad dat het plan niet voldeed aan de voorwaarden uit de overeenkomst met Weerwater CV en evenmin aan kaders die de gemeenteraad heeft gesteld.

Verzuurde verhoudingen
Het zwijgen over "Plan A" in het stadhuis verzuurt de verhoudingen tussen Weerwater CV en de gemeente. Dat is niet voor het eerst. Na het gehakketak in 2018 was er in 2019 een pittige discussie over de 60 voorbeeldwoningen en 5 tot 20 paviljoens voor gebruik tijdens de Floriade. Het plan bleek financieel te riskant en werd afgeblazen.

Hoewel Weerwater contractueel verplicht is om het vastgoed te bouwen, wilde het college de CV er niet aan houden omdat niemand gebaat zou zijn bij gebouwen die verlies opleveren. Ook hadden de partijen woorden over wie opdraait voor de kosten van schade bij de aanleg van het Floriadeterrein.

Schetsen van waterwoningen

"Daarbij hebben de twee partijen gewerkt aan het opnieuw bewerkstellingen van een samenwerking waarin zij elkaar bevragen in plaats van uit aannames handelen, elkaars belangen begrijpen en over en weer voorstellen kunnen doen en meedenken", schrijft de ontwikkelaar. "De afgelopen weken is gebleken dat begeleiding van gezamenlijke sessies gewenst is om te voorkomen dat men terugvalt in oude patronen."

"Duidelijk is dat de wil om op dit moment echt samen om tafel te gaan om tot werkbare oplossingen te komen aan beide kanten om verschillende redenen ontbreekt"

Het mag niet baten. "Duidelijk is dat de wil om op dit moment echt samen om tafel te gaan om tot werkbare oplossingen te komen aan beide kanten om verschillende redenen ontbreekt," meldt de bemiddelaar in november. "Tegelijkertijd is het duidelijk dat beide partijen elkaar nodig hebben om te komen tot een plan én uitvoering daarvan van wat het dichtst mogelijk komt bij wat partijen oorspronkelijk voor ogen hadden. Hierbij geldt: niet kijken naar het verleden, maar naar de toekomst."

Ook het college is pessimistisch. In een presentatie aan zijn collega-wethouders en de burgemeester op 13 december constateert Floriade-wethouder Jan Hoek dat er "procesmatig geen sprake meer is van een partnerschap" tussen de gemeente en CV. Er ligt een bouwplan voor Hortus op tafel dat hij afdoet als "ondermaats ten opzichte van de ontwikkelovereenkomst". De mogelijkheden zijn uitgeput om nog te voldoen aan de raadsmotie van november 2018 en het amendement van juni 2020 om meer woningen binnen het Floriadegebied toe te voegen.

Beslissende stem
Het is december 2021, bijna drie jaar na de ondertekening van het contract. Wethouder Hoek ziet nog maar één oplossing: de gemeente zet zijn beslissende stem in om een besluit door te drukken.

De Ontwikkelingsovereenkomst geeft de gemeente hiertoe het recht, indien Amvest bepaalde afspraken niet nakomt. "Amvest accepteert dat de Gemeente in een dergelijk overleg in de Bestuurlijke Regiegroep een beslissende stem heeft," aldus het document. In de Bestuurlijke Regiegroep maken de gemeente en Weerwater samen afspraken.

"De beslissende stem niet inzetten leidt tot uitholling van de Ontwikkelingsovereenkomst, een matige tot slechte woonwijk, biedt geen kans tot verdichting (en om een deel van de verliezen grondexploitatie goedmaken) en leidt tot verlies van kwaliteit van het arboretum (de bomenstructuur op het terrein)," stelt het college. In maart 2022 zet de Bestuurlijke Regiegroep de beslissende stem daadwerkelijk in.

Het college is zich bewust dat de CV het besluit bij de rechter kan aanvechten. Toch gebeurt dat aanvankelijk niet. Sterker nog, de partijen werken in die tijd keihard samen aan de plannen voor Hortus. Wethouder Hoek heeft veelvuldig overleg met Weerwater CV en betrekt hierbij ook waarnemend burgemeester Ank Bijleveld, met het doel om te voorkomen dat het tot een rechtszaak komt.

Volkomen verrast
Als Omroep Flevoland op 9 september 2022 meldt dat er een groot conflict is tussen de gemeente en Weerwater CV en dat een rechtszaak dreigt, is de gemeenteraad volkomen verrast. De raad is blijkbaar nooit op de hoogte gehouden van de moeizame discussies rondom Hortus. Daardoor wordt de spoedige bouw van de woonwijk na de Floriade – gepland vanaf begin 2023 - onwaarschijnlijk.

In vier - deels besloten - vergaderingen in oktober en november praat wethouder Lindenbergh de raad bij over het conflict en de juridische gevolgen. De gemeente is bang dat als de bestaande plannen voor woningbouw wezenlijk worden aangepast, er rechtszaken dreigen van ontwikkelaars die in 2018 de bieding hebben verloren.

Lindenbergh legt aan de raad uit dat het college wil vasthouden aan de afgesproken 660 woningen. "Wij kunnen als gemeente niet afdwingen dat er meer dan 660 woningen gebouwd gaan worden door Weerwater CV. Daar gaat geschil ook niet over. Wat we wel kunnen afdwingen is dat er een plan komt dat schaalbaar is. In het plan van Weerwater is die uitbreiding onmogelijk gemaakt. (…) Het gaat om de vraag of het onmogelijk gemaakt mag worden om het later met een redelijke ruimtelijke kwaliteit nog uit te breiden."

Want dat is het verwijt: Weerwater wil de 660 woningen zo bouwen, dat er later niks extra's bij past behalve aan de randen van het gebied.

"In het plan van Weerwater is die uitbreiding (van meer dan 660 woningen) onmogelijk gemaakt."

De raad wil ook het verhaal van Weerwater horen. Op 12 januari 2023 legt Peter Klevering van Dura Vermeer uit dat meer dan 660 woningen binnen het afgesproken gebied in de vorm van meer appartementen voor de CV financieel heel nadelig zijn. De zogeheten grondwaarde van een kavel voor appartementen is slechts eenvijfde van die van een kavel voor een woning met tuin."

Weerwater CV heeft al ruim 50 miljoen euro in het gebied geïnvesteerd, zegt Klevering. Er speelt meer, zegt hij, zoals een onoverbrugbaar geschil over wie straks het onderhoud van alle bomen (arboretum) moet betalen.

Peter Klevering van Dura Vermeer

De wethouder bevestigt dat de gemeente aan een eigen plan werkt, samen met landschapsarchitect Zones Urbaines Sensibles (ZUS) en adviesbureau BVR. Met Amvest tekenden beide in 2011 al mee aan Almere Duin.

Twee maanden later is Weerwater CV er klaar mee. In een dagvaarding van 27 maart 2023 stelt zij de gemeente in gebreke voor het niet nakomen van de contracten uit 2018. Weerwater wil via de rechter voorkomen dat de gemeente zijn beslissende stem inzet. De rechtbank Midden-Nederland boekt de zitting in voor 7 november.

Die rechtszaak komt er niet, omdat het in oktober alsnog komt tot overleg. Het gaat dan niet meer over de aantallen huizen en de Ontwikkelingsovereenkomst, maar over hoe de gemeente het contract wil ontbinden om Hortus naar eigen inzicht te ontwikkelen. De gesprekken zouden tot half december duren, maar zijn twee keer verlengd om voor half april te komen tot een overeenkomst.

Julius Lindenbergh

Volgens het oorspronkelijke plan heeft de gemeente tot dit jaar al 72 miljoen euro in de grondexploitatie van Hortus gestopt en zou hierop ruim 17 miljoen euro verlies lijden. Die bedragen pakken nu mogelijk anders uit.

Wereld van verschil
De gemeente Almere en Weerwater CV: het leken ideale partners voor een vernieuwende, groene woonwijk, vlakbij het centrum van de stad. Maar al snel bleek dat er een wereld van verschil zat tussen de bieding, de Ontwikkelingsovereenkomst en de (politieke) praktijk van na 2018.

De almaar oplopende verliezen op de Floriade (uiteindelijk 103 miljoen euro) verhoogde de druk om met extra woningen winst te maken met Hortus, ook al staat het bestemmingsplan meer dan 660 niet toe.

"Met de terugkoop (door de gemeente) wordt voorkomen dat partijen elkaar de komende jaren in de houdgreep houden en de woningbouwproductie in de stadswijk in z'n geheel niet van de grond komt," schreef het college afgelopen oktober. "Met de terugkoop is er, los van het bestemmingsplanrisico, meer zekerheid over de uitbreiding van de woningaantallen.

Dit heeft een positief effect voor de stadswijk Hortus, het toekomstig Almeerse woningaanbod en voor de opbrengstpotentie van Hortus, alsmede het draagvlak voor voorzieningen. Het biedt de ruimte (die er in het plan van Weerwater CV niet meer was) om extra woningen toe te voegen en de motie tot uitvoering te brengen."

Verschillende verwachtingen
Op 5 april zegt wethouder Lindenbergh dat de verwachtingen van beide partijen in 2018 waarschijnlijk te verschillend waren. "Ik denk dat dit tekenend was voor alles rond de Floriade dat verwachtingen toch anders uitpakten", zegt de wethouder.

"Hier kunnen we er nog iets aan doen", vervolgt Lindenbergh. "Als je na bijna zes jaar constateert dat je er op de inhoud niet uit bent en je hebt ondertussen een stad die zegt 'Bouw die wijk nu eens een keer', dan moet je wat. Ik ben heel blij dat we er met deze partijen uitgekomen zijn en op een goede manier uit elkaar gaan en dat wij vrij zijn om het op een goede manier opnieuw te doen en op een manier die wel werkt, namelijk zoals we het altijd doen in andere wijken."

Dat de hele aanbestedingsprocedure voor Hortus opnieuw moet en de hele woonwijk jaren vertraging oploopt, is een risico dat de gemeente bereid is te accepteren. Amvest en Dura Vermeer blijven partners van de gemeente Almere, maar voor Hortus is afgesproken dat zij niet opnieuw aan een bieding mogen meedoen.